マンション管理士を目指す

劣化の分類

2009-10-09T07:19:36Z

マンションは年月を経ると劣化していきます。
マンション管理を行うにあたって、どのような劣化があるのかを知っておきましょう。

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・物理的劣化
建築されてから年月が過ぎるとマンションは雨水や排気ガスその他化学的要因、および経年の使用による物理的劣化によって劣化が始まり、進行します。
この劣化に応じて定期的な修繕が必要となり、劣化が広がると大規模修繕が必要となるのです。

・機能的劣化
技術の進化により、マンション建築時に比べて機能が上でコンパクトな機器や材料が開発された結果、性能が低下してなくても評価的に劣化(陳腐化)する場合があります。
新耐震基準前に建築されたマンションなどがこれにあたります。

・社会的劣化
社会的な要求が時代と共に変化するために起こる劣化のことで、高度情報化や部屋構成などに対応できないことで起こる劣化のことです。
インターネット対応マンションや、防犯システムが完備されているマンションなどが販売されている時代、このようなニーズに対応できない場合がこの劣化にあたります。

マンション管理士や管理組合は安全な住まいを維持するためだけでなく、マンションの価値を高めるための修繕も考える必要があります。
管理組合の役員になったのをきっかけにマンション管理士を目指す人も少なくありません。
自分の住むマンションをよりよく管理するため、そしてその他のマンション全体を住みよくするためにマンション管理士はより大きな期待がかけられているのです。

劣化症状

2009-10-09T07:18:48Z

マンションを管理するうえで建物の修繕は安全に住むためにも、マンションの価値を下げないためにも重要な事柄です。
そのため、マンションの劣化診断の知識もマンション管理士には求められます。
ここでは、鉄筋コンクリート造りの建物で起こる劣化症状のことばをいくつか紹介します。

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・剥落(はくらく)
仕上げ材が剥がれ落ちた状態、もしくは浮いていたコンクリートが剥がれ落ちた状態です。
マンションのコンクリート片の剥落は住人だけでなく、通行人も危険に巻き込む可能性があります。
そのため、軽微であっても早急な修繕が必要となります。

・錆鉄筋露出
腐食した鉄筋がコンクリートの表面を押し出して、露出した状態になることです。
点状や網目状などに露出することもあります。

・エフロレッセンス(白華現象)
コンクリートの中の水分、もしくはひびから入った雨水がセメントの中の石灰などを溶かし、この溶液が表面に出てきて炭酸ガスと混じって固まり、白い粉状となったものです。

・ひび割れ(クラック)
コンクリートの中性化が原因で鉄筋が腐食し、それが原因で起こる場合があります。
また、コンクリートの乾燥収縮によってもひび割れは起こります。

・錆汚れ
腐食した鉄筋の錆がひび割れから流れ出て、表面に付着している状態。

・ポップアウト
コンクリート内部の膨張圧が原因で、表面部分にクレーター状のくぼみができている状態。

マンション管理士はマンションや設備の診断を計画的に行い、修繕が必要となった場合に計画を立て実行に移さなければなりません。
そのためには正しい知識を持って業務に対処していく必要があるのです。

管理者

2009-10-09T07:18:19Z

マンションの管理者とは文字通りマンションを管理する人で、マンションの住人の意見を取りまとめ、マンションの維持・管理などを行う代表者です。

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つまり区分所有者が構成する管理組合の代表者が管理者となります。
マンションの管理組合の理事長が管理者となっている場合が多く、マンション標準管理規約でも理事長が管理者となっています。
そのため、管理組合の理事長はマンションの会計や住人のトラブル、修繕などに責任を持つことになります。
区分所有法では、このマンションの管理者は必ずしもマンションの区分所有者でなくてもよく、法人を管理者とすることも可能です。
そのため、投資マンションや賃貸人が多い分譲マンションでは、マンション業者や管理業者が管理者となっている場合もあります。

管理者はマンション管理の代表者ですが、高齢化などでその成り手がいないマンション管理組合も少なくありません。
そのため、管理者となってマンションの様々な管理を引き受けるマンション管理士もいます。
管理費滞納の裁判など、対応が複雑で時間のかかる仕事を代わりに引き受けて管理組合の理事長の負担を軽減したり、役員を引き受けられない区分所有者の代わりに管理組合の仕事に従事します。
もちろん、マンション管理士が管理者となった場合でも管理組合がしっかり機能していなければ住みよいマンションにはなりません。
管理組合は、管理をマンション管理士や管理業者に委任している場合であっても仕事を任せきりにするのではなく、互いに協力してマンション管理を継続していく必要があるのです。

長期修繕計画

2009-10-09T07:17:48Z

分譲マンションの場合、マンションは所有している人の共有財産なので修繕費用は所有者全員の負担となります。

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安全に長くマンションに住むためには定期的な修繕はかかせません。
そのため、長期修繕計画を立て、それに基づいた修繕積立金を集めなければ大規模修繕での費用が足りなくなって、修繕ができなくなる可能性もあります。
そうなるとますますマンションは劣化してしまうことになり、安全で快適な住まいに住み続けることができなくなってしまいます。
当然、マンションの価値も下がります。
このようなことを防ぐためにも、マンションの管理や助言を行うマンション管理士の業務が重要となります。

長期修繕計画とは、２５年～３０年先を考慮した修繕計画のことです。
対象となる工事は外壁・屋上の防水・給排水管の取替え・窓や玄関扉などの開口部です。
この計画に沿って計画的に修繕対象・修繕時期・費用を定めて所有者の合意を得ておくことが大切です。
マンションの長期修繕計画は、平成２０年度の国土交通省の調査では、８９.０％にものぼるマンションで作成しています。
平成２０年度の調査では、この修繕積立金の平均額は月１１,８７７円です。
この額は駐車場の使用料からの充当額も含んでいます。

また、長期修繕計画を作成・変更するうえで、建物の診断(劣化診断)を受けることも必要です。
この費用も修繕積立金から取り崩します。
このような修繕計画の知識もマンション管理士は必要とされるのです。

専有部分と共用部分

2009-10-09T07:17:20Z

マンションなど区分所有建物には、区分所有者が所有権を持つ専有部分と所有者全体の持ち物である共用部分があります。
区分所有建物とは、区分された部分があり、それぞれに独立した所有権がある建物のことです。
このような規定は、区分所有法という法律で定められています。

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専有部分は、何号室という独立した所有者の使用する部屋を指します。
独立性のある、所有者だけが利用できる場所です。

共用部分は専有部分以外を指します。
専有部分はマンションの規約で共用部分とすることが可能です。
しかし、法定共用部分を規約で専有部分にすることはできません。
共用部分は、法定共用部分・規約共用部分に分けられます。

法定共用部分とは、構造や位置などから区分所有法で共用部分として決められている場所です。
階段、玄関ホール、エレベーター、廊下、給排水設備、屋上、電気配線などです。
規約共用部分は、規約によって共用と決められている場所です。
集会室や倉庫などが規約共用部分となります。

また、共用部分には一部共用部分があります。
これは一部の専有部分のためにだけ使われる共用部分で、その管理はその部分を利用する区分所有者が行うことになっています。
ただし、この一部共用部分はマンション全体の区分所有者の利害に関係する場合には、勝手に一部共用部分の所有者が管理できません。
この場合には、マンションの区分所有者全体で決めなくてはなりません。

このような、知識もマンション管理士には当然必要とされます。
管理するマンションの専有部分・共用部分を把握して、それらの管理に対応することがマンション管理士には求められています。

居室の採光・換気

2009-10-09T07:16:52Z

建築基準法では、住宅の居室や学校の教室、病院の病室では床面積に対して自然採光を確保するため、一定以上の採光のための開口部を設けることが決められています。

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単に窓がついていれば良い訳ではありません。
ふすまや障子などがあって開放できる部屋の場合は、２室を１室とみなして算定することが可能です。
一般の住宅やマンションの場合は、居室の床面積に対して開口部の面積が１/７以上必要となります。
お風呂やトイレなどは居室ではないので、この採光の規定は適用されません。
また、天窓(トップライト)は一般の窓の３倍の採光があるとされているので、天窓の場合３倍の面積があるとみなされます。

建築基準法では、居室の換気設備の基準が定められています。
居室は床面積の１/２０以上の窓や換気口などの開口部、もしくは換気設備が必要となります。
ふすまや障子で仕切られた部屋は、採光の場合と同様２室で１室として計算します。
現在、シックハウス対策のため原則すべての建築物は、機械換気設備が必要とされています。
２時間で居室の空気が全部入れ替わることが求められています。

この機械換気設備には、第一種機械換気・第二種機械換気・第三種機械換気があります。
第一種は吸気・排気共に機械で行うもの、第二種は機械で吸気して排気口から自然排気、第三種は吸気口から自然吸気で空気を取り入れ、ファンなど機械で排気するものです。
マンションでは第三種が多く用いられています。

マンション管理士はこのような採光や換気の知識も要求されます。
建築基準法でどのように規定されているのかをしっかり確認しておきましょう。
マンション管理士の試験にも出題されますので、しっかり覚えておいてください。

耐震性について

2009-10-09T07:16:24Z

地震の多い日本では、マンションだけに限らず住宅への耐震性が要求されます。
安心して生活するためには、耐震性のあるマンションを選ぶ必要がありますし、今住んでいるマンションの耐震性を高める補強工事なども必要です。

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地震に対する備えを怠らないためにも、耐震性について管理組合およびマンション管理士には耐震に対する知識や耐震診断、耐震改修工事の実施が求められます。

国土交通省の平成２０年度マンション総合調査の結果では、耐震診断を行った管理組合は１６.９％でした。
行っていないという回答は７５.３％です。
耐震診断を行っていない理由は、新耐震基準に合致しているという理由が５３.６％です。
耐震診断を行うことを考えたことのない管理組合は２６.５％でした。
さらに、耐震診断した管理組合のうち、耐震性を確保できているとの回答は７５.４％、耐震性不足が１２.８％でした。
耐震性不足１２.８％の内訳は、耐震改修工事を行ったのは６.０％、工事予定が１.６％、工事を行うかどうか未決定が３.６％、工事を行わないが１.６％の合計１２.８％です。

新耐震基準とは昭和５６年に制定された基準で震度５程度の地震では建物が壊れないこと、震度６では建物が倒壊しない設計が要求されます。
この基準を守っていた建物は阪神・淡路大震災でも倒壊が少なかったことが知られています。

耐震性については区分所有者の５３.７％が不安を抱えています。
そのような不安を解消するための業務を行うこともマンション管理士の仕事の１つです。

給水方式

2009-10-09T07:15:50Z

マンションの給水方式にはいくつか種類があります。
マンションでは、複数の住居に給水しなければなりません。
そのため、マンション管理士は、水道法および給水方式などについても知識が要求されます。

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給水の方法には、水道から直接給水する方式と受水槽を利用する方式があります。
下記の方式のうち、直接給水するのが水道直結方式と増圧直結給水方式、受水槽を利用するのが高置水槽方式・圧力タンク方式・ポンプ直送方式となります。
多くのマンションは水道の水をいったん受水槽に溜めて給水する方式を取っています。

・水道直結方式
水道本管から各住戸へ直接給水する方法です。
一戸建ての住宅や２階建てのアパートなどで用いられる特別な設備を使用しない給水方式です。

・高置水槽方式
いったん受水槽に溜めた水を屋上に設置された高置水槽に送り、その水を各住戸へ重力によって給水する方法です。
受水槽の衛生問題が取りざたされるようになって、現在新築マンションではこの方式はあまり採用されていません。

・圧力タンク方式
いったん受水槽に溜めた水を加圧ポンプによって圧力タンクに送り、空気圧によって各住戸へ給水します。

・ポンプ直送方式(タンクなしブースター方式)
高置水槽・圧力タンクを用いずに、受水槽に溜めた水を給水ポンプによって各住戸へ給水します。
最近のマンションでは採用が多い方式です。

・増圧直結給水方式
水道本管から増圧給水設備(＝増圧ポンプ)を使って給水する方式で、受水槽が不要になります。

このような知識もマンション管理士の試験に出題されています。

エレベーター

2009-10-09T07:15:10Z

マンションのエレベーターはメンテナンスをしっかり行わなければならない共用機器です。

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近年エレベーターの事故が相次ぎました。
このような事故を防ぐためにも、安全な利用ができるように管理組合やマンション管理士は点検や補修などの管理をしっかりと行わなければなりません。
メンテナンスを行う専門家との関係も大切です。
平成１７年、国土交通省より「マンション管理標準指針」が公表されており、その中には昇降機(エレベーター)に関して６ヶ月から１年の間に定期検査を行うことが書かれています。
また、建築基準法に基づき「昇降機の維持及び運行の管理に関する指針」が平成５年に公表されています。
その中でも定期検査は少なくとも１年に１回は行うことが書かれています。

エレベーターの維持管理には、フルメンテナンス（ＦＭ）契約とＰＯＧ契約があります。
フルメンテナンス契約には、点検・修理・部品交換・消耗品交換などが含まれます。
費用が一定なので予算が立てやすくなります。
一方、ＰＯＧ契約には部品交換は含まれないので契約費用は安く済むかわりに、部品交換が必要となった場合その都度費用の確認が必要となります。

また、エレベーターでは事故が起こったときにすばやく対応する体制も必要です。
各マンションには知識を持った運行管理者を置くことが指針で述べられています。
マンションの所有者等は、救急体制を前もって定めておく必要があります。
また、見えやすい場所に定員や積載重量を掲示しておかねばなりません。

マンション管理士は、このようなエレベーターの知識も必要とされます。
専門家とも連携を取り、安全な暮らしを維持できるような管理をサポートしていく必要があるのです。

マンションみらいネット

2009-10-09T07:14:41Z

マンションみらいネットは、国土交通省の補助事業で、マンション管理士の試験や登録を行う(財)マンション管理センターのマンション履歴システムです。

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マンションみらいネットは、マンションの管理組合の運営状況を登録し、その情報を一部を除きインターネットで閲覧できるようにしたものです。
誰でもその登録された情報を見ることができるので、マンション購入の判断材料とすることができます。
マンションみらいネットでは都道府県別など検索して情報を見ることができます。
建物概要(所在地、マンション名、敷地面積他)、管理委託形態、管理組合の体制、会計、規約、修繕計画、修繕履歴などの情報を誰でも見ることが可能です。

マンションみらいネットでは登録管理組合に、月刊誌「マンション管理センター通信」が無料配布されます。
また、登録管理組合専用の相談専用ダイヤルが利用できます。

マンションみらいネットは登録マンションの管理データを保存し、手持ちの図面を別途費用を払って電子化しCDに保存することもできます。
自分のマンションの組合員が参加できる掲示板を作ることができるので、管理組合からの情報提供が行えます。
また、組合員は自分のマンションの規約や長期修繕計画なども別途費用でいつでも閲覧することも可能です。

登録は、新築マンションの場合は分譲事業者、既存マンションの場合は管理組合が行います。
マンションみらいネットに関心のある管理組合には無料でマンション管理士を派遣しての説明も行っています。

地上波デジタル放送対応

2009-10-09T07:14:06Z

２０１１年７月には、テレビは現在のアナログ放送から地上波デジタル放送へと変わります。
この地上波デジタル放送を見るためには、それに対応したテレビやチューナーの購入が必要となります。
それと同時に地上波デジタルを受信するための設備が必要です。

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国土交通省の平成２０年度のマンション総合調査結果では、地上波デジタル放送への対応を既存設備で対応できるマンションは全体の５９.７％です。
対応するための設備の更新を行ったのが２１.０％、対応できるかどうかの調査済みだがまだ設備更新できていないマンションは６.６％、未調査のため対応できるかどうか分からないマンションが７.０％となっています。

共同受信アンテナを利用している場合は、ＵＨＦアンテナが必要です。
ＵＨＦアンテナを利用しているマンションでもアンテナの向きが違うなどの理由で、設備の改修・変更が必要な場合があります。
ケーブルテレビに加入している場合はアンテナは必要ありません。
しかし、ケーブルテレビの方式の違いで必要な機器が異なるので注意が必要です。
また、電波障害のある地域で対応が異なります。
このように、地上波デジタル放送の受信は各マンションで異なります。
地上波デジタル放送完全移行前に調査と対応を済ませて、スムーズにテレビが受信できる体制にしておかなくてはなりません。

マンション管理士は、テレビ受信ができないというトラブルがないよう、地上波デジタル放送への対応も忘れずに管理を行う必要があります。
マンション管理士は法律などの改正を情報として把握しておかなくてはなりません。

シックハウス対策

2009-10-09T07:13:39Z

現在、シックハウス対策として原則としてすべての住宅には機械換気設備の設置が必要となっています。
居室に設置される機械換気設備は１時間に０.５回以上の換気性能を確保しなければなりません。
ただし、吹き抜けなど天井の高い居室の場合には、天井高に応じて換気回数が緩和されます。

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シックハウス症候群は、ホルムアルデヒドなどの揮発性有機化合物など化学物質が室内の空気を汚染し目がチカチカする、吐き気、めまい、皮膚への刺激など体調不良を引き起こします。
これらの化学物質は壁紙や建材、接着剤などに含まれており、建築基準法でクロルピリホス・ホルムアルデヒドの使用が厳しく制限されています。

クロルピリホスは居室のある建築物での使用は禁止されています。
第１種ホルムアルデヒド発散建築材は、居室の内装仕上げ材として使用できません。
第２種ホルムアルデヒド発散建築材・第３種ホルムアルデヒド発散建築材は居室の内装仕上げ材としての使用面積は制限があります。
ホルムアルデヒドの発散量は、第１種＞第２種＞第３種と数字が小さい方が発散量が多くなっています。

マンション管理士は、マンションでの快適な暮らしを確保し、管理するためシックハウス対策のための知識も必要です。
シックハウス症候群はまだ確立した治療法がない病気です。
建築基準法だけでなく、厚生労働省の化学物質濃度の指針値もシックハウス対策の参考になります。
所有者が自身の住居で病気にならないような住まい作りをマンション管理士は管理組合と協力して行ってください。

騒音問題

2009-10-09T07:13:08Z

マンションでのトラブルになる生活音とはどのようなものでしょうか。

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マンションの上の階に住む人の足音などが下の階に響くことがあります。
このようなことを避けるため、管理規約にはリフォームの際の規則を明記しておく必要があります。
しかし、規約を無視して響きやすい床材を使ってトラブルになる例があります。
生活音に関する感じ方は人それぞれ違うため、同じ音でもそれを我慢できる人もいれば耐え難いと感じる人もいます。
また、近所づきあいが良好かどうかで生活音の感じ方が変わってきます。

リフォームに関しても、その工事の音がトラブルになることがあります。
リフォームするにあたっては、近隣の住人には前もって工事が始まることと、工事の期間を知らせて挨拶しておく必要があります。
工事が始まると工事の機械音だけでなく、作業をする人が頻繁に出入りするのでその音だけでなく通路などを通るときに支障があります。
挨拶なしでいきなり工事が始まるとトラブルの元となります。
裁判になったり、傷害事件に発展してしまった例もあります。

マンションに住む人は、ルールを守ってマンション全体で暮らしやすい状態を作り出さなければなりません。

このようなトラブルが起こった場合、多くは管理組合の役員が間に入って解決を図ることになりますが、それだけでは対処できない場合もあります。
そんな時の解決方法の１つがマンション管理士の活用です。
マンション管理士はどんなトラブルにも適切な対処が求められており、深く知識や情報を得て活動しなければならないのです。

トラブルについて

2009-10-09T07:12:39Z

マンションでの暮らしの中にはトラブルはつきものです。
マンション管理士をはじめ管理組合の役員や管理業者は、どのようなトラブルがマンションには多いのかを知っておきましょう。

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国土交通省の平成２０年度のマンション総合調査では、特にトラブルのないマンションは全体の２２.３％でした。
つまり、約８割のマンションはなにかしらトラブルを抱えていることになります。
トラブルの種類では、居住者間のマナーのトラブルが最も多く６３.４％となっています。
この他には、建物の不具合(水漏れ・雨漏りなど)３６.８％、費用負担(大部分が管理費などの滞納)３２.０％、近隣関係１８.４％、管理組合の運営１２.２％、管理規約９.６％などのトラブルがあります。
管理費の滞納のあるマンションの割合は、前回調査があった平成１５年度よりも平成２０年度は増加しており３８.５％となっています。

居住者間のマナーに関するトラブルの内容は、違法駐車・違法駐輪が５２.７％、生活音３７.１％、ペット飼育３４.８％、共用部分の私物の放置１８.７％、バルコニーの使用方法１５.２％、専有部分のリフォーム５.４％などとなっています。

平成１５年度よりも平成２０年度の方がトラブルをマンションの管理業者およびマンション管理士に相談した割合が増えています。
逆に管理組合内もしくは当事者間で話し合った割合が減っています。
マンション管理士のニーズはこれから増えていく可能性があると言えます。

消防設備

2009-10-09T07:12:07Z

マンションには消防設備も必要です。
消防設備には、消火器やスプリンクラー、屋内消火栓設備などの消火設備、自動火災報知機などの警報装置、避難はしごなどの避難設備、消防用水などがあります。

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屋内消火栓設備とは、建物の必要箇所に設置するもので、消火栓ボックスの中に、消火栓弁・ホース・筒先などが入っていて初期消火を行えます。
防火管理者はこれらの点検を行なう・もしくは行わせる必要があります。
マンションは、３年に１回消防長や消防署長に点検の結果を報告しなければなりません。

スプリンクラーの設備には、閉鎖式と開放式があります。
スプリンクラーヘッドが常時閉じているのが閉鎖式、開いているのが開放式です。
１１階以上のマンションは、スプリンクラーの設置が義務付けられています。

また、平成１６年に消防法が改正されたのに伴い、寝室と避難路に階段がある場合には階段に住宅用火災報知器の設置が義務付けられることになりました。
新築住宅の場合は平成１８年６月より設置義務があります。
既存住宅は各自治体で定められた日からです。
各自治体の条例により台所などの設置も義務付けられている場合があります。
既存マンションでは自動火災報知設備もしくはスプリンクラーのついていない場合は住宅用火災報知器の設置が必要です。
自動火災報知設備は、自動的に火事の熱・煙を感知して警報ベルなどで、住人に火災を知らせる設備のことです。
自動火災報知設備やスプリンクラーがついている場合、専有部分には何もついていなくても設置は任意です。
しかし、家庭でも火災報知機は設置しておいた方が良いでしょう。

マンション管理士は、マンションの安全な生活のため消防設備の知識もかかせません。
マンション管理士は管理組合と協力して、きちんと消防整備が整っているかチェックして点検なども怠らないように注意しましょう。